К нам редко обращаются граждане, которые решили строить дом, либо иной объект капитального строительства, как правило, обращаются с проблемами, которые возникли в процессе уже начатого строительства. Причём обращаются как заказчики (застройщики), так и подрядчики.
Проблемы бывают настолько серьезными, что разрешать их порой приходится трудом огромных усилий и существенных издержек. Бывают случаи, когда трескаются фундаменты, кирпичная кладка, люди при этом несут издержки, которые измеряются миллионами рублей и вместо «родовых гнезд» получают «родовые развалины».
Самые распространенные – это проблемы, связанные с определением места расположения дома, с качеством выполненных строительно-монтажных работ, с взаиморасчетами за выполненные работы.
Осуществлять строительство дома можно на земельном участке, права на который оформлены за заказчиком (застройщиком). Размещать дом на земельном участке необходимо с соблюдением отступов от границ земельного участка, от красных линий и иных архитектурных и градостроительных требований.
Если для строительства вы привлекаете подрядчика, необходимо особое внимание уделить заключению договора подряда. Обращаю внимание на слово «заключению», поскольку не каждый подписанный заказчиком и подрядчиком договор будет считаться заключенным.
Договор подряда, как минимум, должен содержать соглашение о предмете (наименование и виды работ, их объем и содержание, результат работ) соглашение о сроках начала и окончания работ.
Желательно, чтобы договор содержал положения, регулирующие весь процесс его заключения, исполнения, изменения и расторжения, определял ответственность сторон, содержал конкретные особые условия. Важно определиться с проектными и техническими решениями по строительству дома, отразить их в договоре отдельными приложениями.
Подрядчик как и заказчик должны быть платежеспособными и надежно гарантировать обеспечение своих обязательств.
Только тогда виновной стороне можно предъявить претензии по исполнению договорных обязательств и взыскать неустойку, ущерб и убытки.
Вот теперь начинаем строить, вернее строить начинает подрядчик, который по окончанию строительства или его этапов должен сдавать вам выполненные строительно-монтажные работы, а вы должны принимать их в установленном порядке. При этом подрядчик должен представлять вам, обусловленную нормативами и договором исполнительную документацию (исполнительные схемы, акты на скрытые работы, паспорта и сертификаты на применяемые материалы и оборудование и т.д.).
В процессе строительства очень много работ становятся скрытыми, проверить качество которых в дальнейшем без разрушения не представляется возможным. Например, после выполнения бетонных полов, мы не сможем проверить толщину подстилающих слоев (песка, щебня), в кирпичной кладке и в бетонных фундаментах мы не сможем проверить качество армирования. Таких работ при строительстве дома бывает великое множество. Для их фиксации предусматривается процедура строительного контроля, которая осуществляется заказчиком или его представителем. Как показывает практика, процесс строительства требует постоянного контроля качества применяемых материалов, соблюдения технологии производства работ и их соответствия договорным и иным требованиям, предъявляемым к работам данного вида.
Разрешая дела по договорам подряда в судах, выполняя судебные строительно-технические экспертизы, осуществляя строительный контроль наши юристы, эксперты и строители давно пришли к выводу, что залогом успешного строительства является: профессиональный подход как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика к вопросам заключения и исполнения договоров подряда, анализа на предмет соответствия архитектурным и градостроительным нормам проектных и технических решений по строительству дома, обеспечение строительного контроля в процессе строительства.
Эти правила относятся к строительству любых зданий и сооружений от бани и гаража до крупных строительных объектов.